[2025년 9월 기준] 다가구 주택 전세보증보험 가입 후기(나름의 노하우?)

안녕하세요. 서론 제치고, 본론부터 말씀드리자면 2025년 9월 중순 기준 저는 HF 전세자금대출 + HUG 전세보증보험 조합으로 다가구 주택을 전세거래하였습니다! 요즘 서울의 월세가격이 살벌한데, 전세는 다가구주택 위주 매물밖에 없다보니,,, 다가구주택 전세 거래에 관심있으신 분들에게 조금이나마 도움이 되었으면 합니다.

 

제 간략한 타임라인은 아래와 같습니다

2025.08.06: 가계약금 입금

2025.09.12: 잔금 입금 및 전입신고

2025.09.12: 전세보증보험지사 방문(하지만, 빠꾸먹음..)

2025.09.23: 전세보증보험지사 재방문 및 전세보증금반환보증보험 접수 성공

2025.11.06: 44일만에, 심사 통과 및 보증료 납부

 

이 글을 읽게되실 분들은 모두 아시겠지만, 전세거래하는 데에 있어, 특히 전세보증보험을 가입하는 과정에 있어서 다가구 주택은 사실상 거의 불가능하다는 것을 알고 계실 겁니다.

 

그 중, 가장 발목을 잡는 기준이 바로 선순위채권입니다.

이는 보증 신청인, 즉 제가 지불해야하는 전세 보증금 + 저보다 먼저 들어온 다른 세입자들의 전세보증금의 합계가 주택가격 * 126%의 금액보다 더 적어야 한다는 조건입니다.

 

하지만 현실적으로 발품을 팔 때에는, 위 조건을 확인하는 것이 사실상 불가능하다고 봐야 합니다. 이에 대한 이유는 크게 3가지 입니다.

1. 건물 내부 거주하는 다른 세입자들의 전세보증금을 파악하기 위해선 전입세대확인서를 주민센터로부터 발급받아야 하는데, 해당 서류는 전입신고를 해야만 조회 및 발급이 가능합니다.

 

2. 제가 보험 가입여부를 여쭤보러 허그 보증보험 지사를 방문했을 당시에는 주택가격의 측정 기준이나 정확한 수치를 공유주시지 않았었습니다. 아마 내부적으로 상황에 따라 변동이 좀 있어서 그렇지 않을까? 개인적인 추측을 해보았는데, 때문에 열심히 현재 주택건물 가격과 어찌 다른 세입자들의 전세보증금들 리스트를 파악하여 가입 여부를 계산할 수 있었다해도 심사 빠꾸를 때리실 수도 있습니다.

 

3. 다가구주택의 경우 전세대출기관에서 병행해서 진행하는 보증보험 가입이 불가능합니다(2025년 9월 기준). 때문에 전세 거래부동산이 속한 위치의 HUG보증보험지사를 별도로 방문해야만 하는데, 보증보험 가입 사전심사를 안해주실 가능성이 큽니다. 저 또한 전입신고, 확정일자 부여가 완료되고 난 후에서야, 보증보험 심사를 시작해주셨기 때문에, 사실상 전세거래 -> 전입신고 이후 심사를 통과하지 못할 수도 있는 보증보험 가입을 시도해야하는 도박이 필요합니다. (정신적인 데미지가 은근 있습니다.)

 

때문에, 제가 맨땅에 헤딩하면서 알게된 팁들을 좀 공유드려보도록 하겠습니다.

 

1. 특약을 통해 최악의 상황 미연에 방지하기

1. 임대인은 임차인의 대항력이 발생되기 전까지 근저당권 등 추가등기를 설정하지 않기로 한다.
2. 본 계약은 전세자금 대출로 진행하며, (건축물 상의 문제로)대출 승인 불가시 임대인은 계약금 전액을 반환한다.
3. 보증보험가입 등 임차인의 보증금 보호를 위한 행위에 임대인은 적극 협조하며, 보증보험이 불가능할 경우, 계약금 및 전세보증금을 반환한다.
4. 임대인은 임차인의 보증보험이 완료되어 보증서가 발급되기 전까지 근저당권 등 기타제한물건을 설정하지 않는다.

 

일단 전세 계약서 작성 시에는 꼭, 위 특약을 기입해주세요.

특히 2번과 3번 특약을 기입함으로써, 전입신고까지 완료하고 들어간 상황에서 보증보험 가입이 불허된 최악의 상황에서 계약금과 보증금을 모두 반환받을 수 있습니다. 물론 다시 처음부터 발품을 팔아야하는 만큼 시간의 손실은 생기지만,,, 돈은 돌려받을 수 있잖아요... 

저는 참고로 중도퇴실의 경우에는 제가 다음 임차인을 직접 구해야한다는 항목이 있었는데, "보증보험 가입 실패로 인한 퇴실은 중도퇴실로 간주하지 않는다"와 같은 항목을 같이 추가하면 어땠을까... 라는 생각이 듭니다. 이처럼 전입신고 이후 보증보험 가입을 실패하는 경우에 대비할 수 있는 특약을 최대한 기입해주시는 것이 좋아요!

 

2. 집품이나 중개인을 통해 기존에 전세보증보험이 통과된 이력이 있는지 확인하기!

저는 중개인으로부터 이전 임차인이 보증보험 가입에 성공했었다 내용을 전달받고 전입신고를 한 케이스인데요. 솔직히 저는 중개인 분께서 전달주신 내용을 100% 믿지는 못했습니다(죄송합니다,,). 때문에, 동일한 건물에 거주했었던 사람들의 후기를 접할 수 있는 플랫폼인 "집품"에서 교차검증을 했어요. 다른 사람후기를 쓰려면 본인도 자신이 살았던 집에 대해 후기를 1개 작성해야만 해서, 저는 본가 후기 냅다 작성했었습니다... 만일 해당 주택에 대해 보증보험 가입이 가능하다는 후기가 존재한다면, 높은 확률로 보증보험 심사 통과가 가능한 매물이다로 봐도 되겠습니다.

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집품 플랫폼을 홍보할 의도는 하나도 없습니다ㅏ...

 

3. 방 개수를 확인해보기!

우선 선순위채권 조건 충족 여부를 추측해볼 수 있는 가장 쉬운 방법은 주택에 방이 몇개 있는지 입니다! 다가구여도 안에 임차인이 들어갈 수 있는 방이 많지 않다면 그만큼 선순위채권 조건을 충족할 가능성 또한 높아지겠지요!

 

저의 경우, 서울시 금천구에 위치한 4층 높이 빌라형 건물이였는데, 특이하게 4층은 집주인분께서 전체를 사용하고 있다보니 일반적인 빌라형 주택 대비 방이 적은 구조였습니다. 2층에 4개, 3층에 4개 해서 총 8개 방이 모두 전세로 임대된 건물이였으며, 해당 건물을 보증보험지사에서 심사할 당시 몇천만원 차이로 아슬아슬하게 세이프라고 말씀주셨습니다!

 

물론 건물 내부 모든 방이 다 전세로 거래되지 않고 반전세나 월세 형태로 거래가 되어있을 경우에는 그만큼 전세보증금 합계는 같이 줄어들테니, 방이 9개 이상이라고 무조건 안되지는 않겠습니다..! 때문에, 집주인이나 중개인한테 해당 건물 내부 전세 및 월세 비중을 한번 물어보는 것도 좋을 것 같아요!

 

4. 건물 내부에 집주인이 거주한다면 플러스

기존 전세사기 사례들을 보면 임대인이 여러 건물에 전세를 둔 케이스들이 많았습니다. 하지만, 그런 다가구 주택 케이스들 중에서도 한 건물에 대해서만 임대를 놓는 다가구 주택은 상대적으로 고위험 수준으로 간주하지 않는 것 같아요! 특히 집주인이 건물 내부에 거주하고 있다는 사실이 등기부등본을 통해 기입이 되어있다면, 통과될 가능성이 높아집니다!

 

5. 보증보험 지사 방문 시에는, 최대한 공손하게 

이건 사실 좀 당연한 얘기라고도 생각되실수 있는데요. 보증보험 지사를 흔히 저희가 접하는 서비스 종사자 분들이라고 생각하시면 안됩니다...! 그 분들은 다가구 주택에 대한 보증보험 심사를 안 받으시려는 제스처를 굉장히 직설적으로 표현하실 겁니다. 만에 하나 전세사기가 발생하게 된다면, 세금을 통해 매꿔지게 될테니까요! 그래서 아무리 최대한 서류를 꼼꼼히 챙겨가셔도, 1~2번은 심사 서류 미비나 업무시간 등을 이유로 심사 불응을 하실 가능성이 있어요! 보통 다가구 주택 시에는 4~5번 보증보험 지사 방문이 필요하시다라고 심사 담당자께서도 말씀주셨습니다! 

 

물론 지사 바이 지사겠지만, 제가 방문했을 시에는 혼잣말 아닌 혼잣말로 이런 매물을 왜 신청하려 오셨냐는 얘기와 함께 오후 4시에 방문했을 때에는, 너무 늦은 시간에 왔다고 오늘 안으로는 심사 신청이 불가하니 다른 날에 오라고도 말씀주셨어요.(오후 2시 즈음에 오는 것이 베스트라고 하셨습니다.) 하지만, 실제로 전세사기의 8~90%는 다가구 주택으로 인해 발생하니 어쩔 수 없는 상황이라고 생각합니다! 때문에, 철저한 을의 포지션에서 얘기하시면서 필요로하는 서류 및 미비사항을 최대한 꼼꼼히 듣는 것이 필수입니다! 

 

저도 첫번째 방문에는 예민하게 받아주셨는데, 미비사항 제대로 챙기고 둥글게 말하다 보니, 두번째 방문 시에는 제 얼굴도 기억해주시고, 나머지 서류 검토도 굉장히 빠르게 진행해주셨어요! 물론 매물에 대한 중요 항목 검토가 완료되어서 심사가 빨리 진행된 것도 있겠지만, 공손한 자세를 취한다고 해서 나쁠껀 없으니까요!

 

6. 심사에 필요한 서류는 틈틈히 재요청하여 갱신하기

한번의 보증보험 지사 방문 시에 지참한 서류들이 모두 충족되면 제일 베스트이겠지만! 전세보증보험 심사, 특히 다가구 주택의 경우에는 요청 서류 조건이 까다로운만큼, 지사 재방문 요청으로 예상보다 일정이 미뤄질 수가 있습니다! 이렇게 미뤄지면서 본래 유효기간이 남아있던 서류가 쓸모없어질 수도 있어요..! 특히 서류 대부분의 유효기간이 1개월이기에, 특정 서류 발급을 위해 행정복지센터를 방문해야할 일이 생긴다면, 가는 김에 나머지 서류들도 한번에 재발급 요청하여 유효기간을 하루라도 더 늘려야 합니다!

 

필요로 하는 서류들은 아래 블로그 글에 따로 정리해놓았습니다!  참고해주세요!

 

아래 글은 제가 보증보험 신청 간 있었던 실수를 정리한 글입니다... 만일 저와 같은 루트를 통해 다가구 주택에 대한 전세보증보험을 신청하시고자 한다면, 혹시 모를 사태를 방지하기 위해 아래 글을 읽어보시는 것을 추천드립니다.

 

 

감사합니다.